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jeudi 29 mai 2008

Agriculteur : forfait (fin)

L'entreprise propose à l'agriculteur une autre solution : le régler en une seule fois, maintenant. La somme couvre largement le prix du hangar, mais elle n'est qu'une partie de la somme totale des loyers de la première solution.

Cette solution permet de se prémunir contre une baisse imprévisible du prix de rachat de l'électricité avant la signature du bail.

Posté par occitane à 06:57 - 03. Combien ça rapporte ? - Commentaires [4] - Permalien [#]
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Commentaires sur Agriculteur : forfait (fin)

    attention au contrat - danger

    La construction d’un bâtiment agricole (ossature) et installation d’une toiture photovoltaïque.

    Plusieurs propositions ont été faites à des vignerons par une société nouvellement créée en décembre 2007.

    L’idée est la suivante :
    L’agriculteur demande un permis de construire pour un bâtiment (hangar matériel, cave de stockage) en zone agricole …. C’est plus facile d’obtenir un permis de construire.
    Il construit le bâtiment avec fondations, charpente métallique et signe un bail à construction de 20 ans à la société Energie X qui monte une toiture en panneaux photovoltaïques.
    La société Energie X attribue un droit d’usage du dessous du bâtiment à l’agriculteur (à l’exception d’un élevage) pour toute la durée du bail et verse un loyer unique et global en une seule fois quand l’ensemble est en fonctionnement. Ce loyer correspond au montant des investissements payés par l’agriculteur (fondations et charpente).
    En clair, le bâtiment ne coûte rien à l’agriculteur, la société le lui rembourse en un seul loyer au départ.

    Dans 20 ans, au terme du bail, l’agriculteur récupère un bâtiment avec des panneaux photovoltaïques.


    Le niveau juridique et fiscal :
    Le bien immobilier n’étant plus exploité pour des fins strictement agricoles, il peut-néanmoins être en nom propre ou dans une SCEA/EARL/GAEC inscrit au bilan professionnel et donné à bail à construction à la société Energie X.
    Attention, dans le cadre d’un GFA propriétaire du terrain, l’avantage successoral d’un bail à long terme n’est plus possible puisque le bien n’est pas strictement agricole avec des problèmes de sous-location ….
    Le loyer unique et global est un revenu foncier qui est intégré aux revenus agricoles si le bien est inscrit au bilan professionnel. La structure porteuse de la toiture étant inscrite au bilan de l’exploitation, l’amortissement se fait sur 20 ans.

    Au terme du bail, dans 20 ans, l’ensemble de la construction revient à l’agriculteur sans indemnité.
    En pareil cas, les dispositions de l’article 33ter I du CGI sont en principe applicables. Le bailleur est donc redevable de l’impôt sur le revenu foncier sur une base calculée d’après le prix de revient des biens reçus. La règle comporte cependant deux exceptions :
     Si la durée du bail est supérieure ou égale à 30 ans, la remise gratuite au bailleur des constructions édifiées par le locataire pendant le cours du contrat ne donne lieu à aucune imposition ;
     Dans l’hypothèse où la durée du bail est inférieure à 30 années (entre 18 et 30 ans), l’imposition est due sur une valeur réduite en fonction de la durée du bail : l’impôt est dû sur le prix de revient des constructions sous déduction d’une décote de 8% par année de bail au-delà de la dix-huitième.

    En clair, dans 20 ans, l’exploitant récupère un bâtiment avec une toiture et se retrouve imposé à l’impôt sur le revenu sur la base 84% de la valeur d’origine prix de revient de la toiture photovoltaïque (c’est chaud …. en matière de conséquences fiscales et sociales !!!!).


    Les conséquences pour notre agriculteur qui souhaite construire un bâtiment de 2000 m2 en 2009 :
    Coût de revient fondations+charpente = 200 000 € HT
    Coût de la toiture photovoltaïque = 800 000 € HT (payée par la société Energie X)
    La société Energie X paye en 2009 un loyer unique de 200 000 € HT à l’agriculteur.
    L’agriculteur ne débourse rien sauf l’avance TVA qu’il récupère et il jouit d’un bâtiment tout neuf de 2000m2.


    Pour l’agriculteur, nous avons un revenu exceptionnel agricole en 2009 de 200 000 € (possibilité de bénéficier de l’article 163OA du CGI) avec un impôt sur le revenu et des cotisations sociales ….
    Bilan financier : des prélèvements obligatoires qui avoisinent 100 000 € en 2010 ….

    Pour l’agriculteur en 2029, nous avons un revenu exceptionnel agricole de 800 000 € x 84% = 672 000 €. (possibilité de bénéficier de l’article 163OA du CGI) avec un impôt sur le revenu et des cotisations sociales ….
    Bilan financier : des prélèvements obligatoires qui avoisinent un chiffre incalculable …… en 2030.




    En conclusion pour cette dernière proposition :
    Une opération financièrement catastrophique en matière de prélèvements obligatoires.

    …… Mais l’idée est néanmoins intéressante et des solutions existent, il faut les travailler, les approfondir et les adapter à chaque situation, à votre situation ….
    Conclusion, consulter le spécialiste juridique et fiscal de votre CER pour mesurer les conséquences du projet et faire des propositions solides et réalistes.

    Un contrat de 20 ans ... c'est long, il faut en être conscient et faire appel à un conseiller indépendant. Voir le site www.pole-energies11.org pour lire des articles ...
    Xavier GROJEAN.

    Posté par GROJEAN Xavier, mardi 23 décembre 2008 à 10:09 | | Répondre
  • renseignement

    bonjour,je voudrait des renseignements,je ss artisan,je desire construire un batiment, jhabite ds l aveyron, je voudrait savoir si ce genre de produit existe que pour les agriculteurs, merci de me repondre.

    Posté par savy, lundi 12 janvier 2009 à 10:31 | | Répondre
  • hangar agricole

    je vouderais avoir un hangard photovoltaique de80m/30m our elevage chevaux Cordialement
    Albin Serge

    Posté par albin serge, samedi 28 février 2009 à 13:19 | | Répondre
  • solutions ???

    Bonsoir,

    Avez vous une idée comme montage financier qui pourrais résoudre ce problème et éviter à l'agriculteur de payer un revenu exceptionnel énorme?

    Posté par yoko26, mercredi 21 juillet 2010 à 16:56 | | Répondre
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